房贷利率分为两种主要形式，即基准利率与商业房贷利率，具体分析如下：

贷款利率下调后，如何处理既有贷款利息问题

基准利率篇：基准利率是我国央行采取的一种宏观调控手段，旨在平衡市场经济与金融体系的运作。通常，央行会根据市场现状调整利率。一旦基准利率下降，房贷利率亦会随之调整，未偿还的房贷利率亦会相应降低，进而减少每月还款额。

商业房贷利率篇：商业房贷利率以当前社会基准利率为基准，由国内各大银行自主决定是否上浮或下调。房贷利率属于商业贷款范畴，即便商业房贷利率下调，对已发放的贷款亦无影响。即便利率降低，已获得房贷的借款人仍需按照原合同约定的利率支付利息，月供保持不变，且对已偿还的贷款部分不产生影响。

利率下调的动因可能有两方面：一是银行因资金充裕而自主降低贷款利率，银行有权在一定范围内调整利率，只要不超出规定范围，利率的上浮或下浮及其幅度由银行自行决定；二是央行出于调整货币政策的需要，统一降低贷款利率。若仅为银行自主下调利率，未到期的贷款利率不会自动调整；而若是央行统一调整，原有贷款利率则可能随之降低。